Mieszkania mogą znacznie stanieć

Doszło już do oczyszczenia - próby czasu nie wytrzymało wiele firm deweloperskich czy agencji nieruchomości. Rynek nieruchomości powoli wraca do życia. Warto jednak zauważyć, że ceny transakcyjne na rynku wtórnym w Polsce znacznie odbiegają od cen w USA czy Niemczech. W Kalifornii można kupić willę za 100 tys. dol., a w Berlinie można nabyć mieszkanie już za równowartość 60 tys. zł.

Czy za tę sumę kupimy dom lub mieszkanie w Warszawie? Zdecydowanie nie, ceny u nas są wyższe. A dlaczego tak się dzieje? Bo rynki światowe nie mają bezpośredniego przełożenia na to, co dzieje się z polskim rynkiem nieruchomości. Choć oczywiście pośrednio oddziałują na niego poprzez sektor finansowy. Banki, nie chcąc powtórzyć zachodnich scenariuszy, zaostrzają reguły pozyskania kredytów. Są to działania czysto profilaktyczne, które mają zapobiec bankructwom gospodarstw domowych.

I właśnie działania banków oraz Komisji Nadzoru Finansowego mogą mieć największy wpływ na rynek nieruchomości w Polsce.

Możemy przyjąć dwa scenariusze.
Pierwszy: zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych przez Komisję Nadzoru Finansowego. Samo założenie, że do uzyskania kredytu klient będzie musiał mieć 20 proc. wkładu własnego, może wpłynąć na spadek liczby przeprowadzanych transakcji. Zauważmy, że w tym momencie większość kredytów brana jest na 100-110 proc. wartości nieruchomości.

Dla przykładu, osoba zainteresowana zakupem mieszkania za 500 tys. zł, będzie musiała mieć 100 tys. zł wkładu własnego.

Są to wymagania często nieosiągalne dla sporej rzeszy klientów. Niemal automatycznie może to doprowadzić do bardzo dużych obniżek cen mieszkań w dużych aglomeracjach ze względu na znacznie niższe możliwości finansowe potencjalnych klientów.
Powyższa sytuacja będzie miała mniejsze znaczenie w małych miastach, gdzie ceny za metr kwadratowy sięgają 2-3 tys. zł. Wkład własny w tych przypadkach nie będzie już tak dużą zaporą.

Drugi: kryteria przyznawania kredytów hipotecznych pozostaną bez zmian.
W przypadku takiego rozwoju sytuacji zakładamy, że korekta na rynku nieruchomości, która jeszcze trwa, utrzyma się około roku, a później nastąpi odbicie i powolny, ale stabilny wzrost wartości nieruchomości.

Argumenty przemawiające za takim scenariuszem to przede wszystkim: większa podaż niż popyt na rynku mieszkaniowym:

- zarówno pierwotnym - właśnie dobiegają końca inwestycje, które deweloperzy rozpoczęli w czasie boomu mieszkaniowego,

- jak i wtórnym - na rynku są jeszcze oferty inwestorów, którzy zakupili nieruchomości pod inwestycję.

Klienci czekają na dalsze spadki cen nieruchomości, wstrzymują się z zakupem i dlatego ceny mogą jeszcze nieznacznie spadać. Już w tym momencie ceny transakcyjne są prawie 20 proc. niższe niż w czasie najwyższych cen boomu, który obserwowaliśmy w roku 2006.

O ile jeszcze mogą spaść ceny nieruchomości? Tego dokładnie nikt nie może powiedzieć. Szacujemy, że nie będzie to więcej niż 10-15 proc. aktualnych cen.

W związku z małym zainteresowaniem klientów deweloperzy zamrażają niektóre ze swoich inwestycji, wstrzymują się z rozpoczęciem nowych. I to może być powód, że mniej więcej za rok ceny znowu zaczną wzrastać, bowiem coraz mniej będzie nowych mieszkań. Mniej też będzie ofert sprzedaży mieszkań z rynku wtórnego. Osoby, które kupiły mieszkania pod inwestycję, już teraz chcą mieć z tego zyski. Wystawiają mieszkania na sprzedaż. A trzeba również zauważyć, że statystycznie brakuje w Polsce jeszcze około 1,5 mln mieszkań.

Załamanie na rynkach finansowych na pewno nie dotknie dwóch segmentów rynku nieruchomości: komercyjnych oraz nieruchomości luksusowych. Te dwie branże są bardzo odporne na korektę po boomie z 2006 r. Obserwujemy nawet ciągły wzrost zainteresowania klientów tymi segmentami rynku.

Na ceny tych nieruchomości na pewno nie będą miały wpływu krach na rynkach finansowych ani zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów.