Sprawdź dewelopera i nieruchomość, zanim kupisz własne mieszkanie

Czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym stawia budynek? Czy otrzymał pozwolenie na budowę? Kto może go reprezentować przy zawieraniu umów z klientami? - to jedne z ważniejszych spraw, które trzeba sprawdzić, zanim kupi się mieszkanie od dewelopera. Należy też uważnie przeczytać odpis z księgi wieczystej i sprawdzić dewelopera w Krajowym Rejestrze Sądowym.

Eksperci zwracają uwagę, że rynek pierwotny (deweloperski) zaczyna wychodzić z kryzysu. Rozpoczęto budowę 8,4 tys. mieszkań, o 22 proc. więcej niż przed rokiem. Trzeba się jednak liczyć z mniejszą podażą nowych mieszkań, szczególnie w drugiej połowie roku, gdyż deweloperzy w minionym roku znacznie ograniczyli inwestycje.

To zaś oznacza, że zainteresowani mieszkaniami znów zczną kupować je w trakcie budowy, albo nawet przed jej rozpoczęciem. W takiej sytuacji szczególnie ważne jest dokładne sprawdzenie wszystkich dokumentów dotyczących inwestycji i dewelopera.

Eksperci - Michał Wielhorski z BMWW Adwokaci i Radcowie Prawni oraz Katarzyna Siwek z Home Broker, radzą na co kupujący powinien zwrócić uwagę i jakie dokumenty przeczytać przed zawarciem umowy z deweloperem.

Księga wieczysta (KW) nieruchomości gruntowej z budynkiem, w którym znajduje się kupowane mieszkanie:

- W dokumencie tym należy sprawdzić, czy deweloper jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu. W zależności od stanu zaawansowania budowy, w KW może też znajdować się informacja o budynku, w którym znajduje się mieszkanie.

- KW służy również do ustalenia, czy nieruchomość, na której znajduje się lub ma zostać posadowiony budynek, jest obciążona jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. w szczególności służebnościami gruntowymi lub hipoteką. W większości przypadków znajdziemy tam wzmiankę o obciążeniu nieruchomości hipoteką lub hipotekami zabezpieczającymi spłatę przez dewelopera kredytu udzielonego deweloperowi na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub budowy budynku - w takim przypadku należy pamiętać, aby deweloper przedstawił przy zawieraniu umowy sprzedaży dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają nabywane mieszkanie z tego rodzaju obciążeń.

- W KW znajdziemy również najczęściej wzmiankę o obciążeniu nieruchomości służebnościami na rzecz dostawców mediów do budynku (przedsiębiorstwa wodociągowego, energetycznego itp.). Tego rodzaju obciążenia nie powinny, co do zasady, powodować ryzyka prawnego dla kupującego mieszkanie,
ale jeżeli w KW znajdują się wzmianki o innego rodzaju obciążeniach, należy to konieczne wyjaśnić z deweloperem.

- Księga wieczysta może również zawierać wpisy praw i roszczeń osób trzecich, wynikających z innych umów przedwstępnych zawartych przez dewelopera, a mających za przedmiot inne lokale w budynku.
Wpisy tego rodzaju również nie stanowią zagrożenia dla kupującego, o ile oczywiście
nie dotyczą tego mieszkania, które zamierzamy kupić.

- Odpisy elektronicznych ksiąg wieczystych są wydawane przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych przy wydziałach sądów rejonowych, prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym (np. w Krakowie jest to Sąd Rejonowy, pawilon K, ul. Przy Rondzie 7). Opłata od wniosku o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł. Aby uzyskać właściwy odpis z księgi wieczystej, wcześniej musimy otrzymać od dewelopera numer tej księgi wieczystej (ksiąg wieczystych).
Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) dewelopera:

- KRS służy do potwierdzenia sposobu reprezentacji dewelopera przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży (w przypadku ostatecznych umów sprzedaży umocowanie do zawarcia umowy sprzedaży zweryfikuje notariusz). Jeżeli przy zawieraniu ostatecznej umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego osoba reprezentująca dewelopera będzie działała na podstawie pełnomocnictwa, pełnomocnictwo to powinno być udzielone w formie aktu notarialnego.

- KRS służy również do weryfikacji, czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości - w takim przypadku w KRS znajdować się będzie stosowna wzmianka.

- Odpisy z KRS są wydawane w oddziałach Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego przy sądach rejonowych prowadzących rejestr. Opłata od wniosku o wydanie odpisu aktualnego KRS wynosi 30 zł.

Pozwolenie na budowę oraz parametry inwestycji:

- Przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży konieczna jest również weryfikacja, czy deweloper otrzymał ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę budynku, w którym znajduje się mieszkanie (adnotacja o ostateczności decyzji zamieszczana jest na dokumencie decyzji przez organ administracyjny, który ją wydał) - informacja taka jest niezbędna w celu ustalenia, czy organ administracyjny zezwolił na rozpoczęcie i prowadzenie budowy.

- Dodatkowo należy zapoznać się z podstawowymi informacjami dotyczącymi technicznych parametrów inwestycji (budynku i jego otoczenia), które są zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę.
Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej):

- Przy zawieraniu umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), deweloper będzie zobowiązany do okazania notariuszowi następujących dokumentów:

1. w celu potwierdzenia podstawowych informacji o nieruchomości i lokalu: aktualny odpis z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej z budynkiem, w którym znajduje się kupowane mieszkanie;

2. w celu potwierdzenia umocowania osób występują-cych w imieniu dewelopera do zawarcia umowy:
A. odpis z KRS dewelopera oraz ewentualnie pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego;
B. uchwała wspólników dewelopera, zezwalająca na zbycie mieszkania;

3. w celu potwierdzenia prawa dewelopera do nieruchomości: dokument (w formie aktu notarialnego), na podstawie którego deweloper nabył nieruchomość gruntową;

4. w celu złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla mieszkania i dokonania stosownych wpisów w KW:

A. wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy z naniesionym budynkiem;
B. wypis z kartoteki budynków;
C. wykaz wszystkich samodzielnych mieszkań w budynku z podaniem ich powierzchni użytkowej i pomieszczeń przynależnych (architekt);
D. rzut szczegółowy mieszkania wyodrębnianego wraz z rzutem na tle kondygnacji budynku (architekt). Dodatkowo, w przypadku zakupu komórki lub garażu - ich rzuty szczegółowe wraz z rzutem na tle kondygnacji;
E. zaświadczenie o samodzielności mieszkania wyodrębnionego;
F. wypis z kartoteki lokalu wyodrębnianego;
G. dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalnia kupowane mieszkanie z obciążeń.
Warto zapoznać się z powyższymi dokumentami przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży mieszkania.